Najdi příležitost, spočítej obchod a flipuj.

Podle lokality a typu nemovitosti. Na byt v menším městě potřebuješ vlastními penězi pokrýt akontaci (banky u investičního nákupu obvykle financují 70–80 % hodnoty), celou rekonstrukci a rezervu na to, co nevyjde. V praxi se bavíme o stovkách tisíc vlastních zdrojů, zbytek řeší úvěr nebo spoluinvestor. Když jsou to tvoje jediné peníze, na flip ještě není čas.

Ano, ale je to jiný úvěr než na vlastní bydlení: banka počítá s nižším LTV, chce doložit příjem i účel a u úvěru na koupi a rekonstrukci uvolňuje peníze postupně. Hlídej si podmínky předčasného splacení: flip splácíš z prodeje po pár měsících, ne po letech. Část flipařů proto pracuje s úvěrem od soukromého investora nebo s vlastní hotovostí a hypotéku vůbec nepoužije.

Časový test na tebe nesedí, právě proto, že prodáváš rychle: osvobození po deseti letech od nabytí (u nemovitostí koupených dřív po pěti) ani dvouletá výjimka u vlastního bydlení flipaře nepotkají. Jednorázový prodej se daní jako ostatní příjem, kde si od prodejní ceny odečteš nákup a prokazatelné výdaje. Jakmile flipuješ soustavně, jde o podnikání se vším, co k tomu patří, včetně odvodů. Konkrétní nastavení si nech potvrdit od daňového poradce, ne od článku na internetu.

Většinou ne, ale nedá se to odbýt. Prodej bytu nebo domu, který je dostatečně dlouho po kolaudaci či prvním užití, bývá od DPH osvobozený. Pozor ale na to, že po podstatné změně stavby se lhůta počítá znovu. A hlídej si obrat, od kterého se musíš registrovat. U větších rekonstrukcí a u novostaveb si tuhle otázku vždycky projdi s daňařem předem, ne až u prodeje.

Základ je list vlastnictví z katastru: zástavní práva, exekuce, věcná břemena, poznámky o probíhajících řízeních a spoluvlastnické podíly. K tomu prohlášení vlastníka, stav SVJ a dluhy na fondu oprav. Nic z toho nečti sám, když si nejsi jistý. Advokát tě u prvních obchodů vyjde levněji než jediná přehlédnutá poznámka. Práci s katastrem má kurz jako samostatnou lekci.

Tohle je hlavní riziko flipu a nemá smysl ho zamlčovat. Když se prodej protáhne, běží ti dál úroky, energie a fond oprav a marže se ztenčuje. Proto se obchod počítá s rezervou už při nákupu a proto se do flipu nedávají peníze, které za půl roku nutně potřebuješ. Záložní scénář (pronájem, prodej za nižší cenu) měj vymyšlený dřív, než podepíšeš kupní smlouvu.

Na jeden prodej vlastní nemovitosti živnost mít nemusíš. Jakmile z toho je soustavná výdělečná činnost, patří to pod volnou živnost. Vázanou realitní živnost potřebuješ jen tehdy, když zprostředkováváš obchody cizím lidem. Flipař prodává svoje, takže se ho netýká. Jak to nastavit u tebe, ať to sedí i daňově, ti řekne účetní.